공모리츠 분리과세 9.9%, 신청 전에 확인할 5가지 — 그리고 2027년에 바뀌는 것

지난 글 배당 328만 원에 세금은 23만 원에서 제 9월 세금이 표면 세율의 절반 아래로 내려온 네 가지 자리를 보여드렸습니다. 그중 질문을 받은 게 두 번째 자리, 리츠 분리과세였습니다.

> “리츠는 신청하면 9.9%라는데, 어디서 어떻게 신청해요?”

> “제가 가진 리츠 ETF도 되나요?”

공모리츠 분리과세는 세율만 보면 단순한데, 막상 신청하려면 한도, 보유 기간, 가입 제한, 상품별 대상 여부가 줄줄이 걸립니다. 게다가 올해 8월 정부 세제개편안에서 2027년부터 제도가 크게 바뀐다는 내용이 나왔습니다. 오늘은 이 다섯 가지를 순서대로 정리하겠습니다.

먼저 결론 세 줄

1. 공모리츠·공모부동산펀드 배당은 증권사에 분리과세 약정을 하면 15.4% 대신 9.9%로 떼고 끝납니다. 이 소득은 금융소득종합과세 2,000만 원 계산에서 빠집니다.

2. 조건은 전 금융기관 합산 5,000만 원, 3년 이상 보유(못 채우면 추징), 직전 3년 종합과세 대상자 가입 불가, 그리고 2026년 12월 31일까지 가입입니다.

3. 리츠 ETF라고 다 되는 게 아닙니다. 같은 리츠 ETF라도 상품 분류에 따라 대상이 갈립니다. 2027년부터는 해외부동산 리츠가 빠지고 3년 보유 요건이 없어지는 개편안이 국회에 올라가 있습니다.

공모리츠 분리과세, 한 장으로 보기

근거는 조세특례제한법의 「공모부동산집합투자기구의 집합투자증권의 배당소득에 대한 과세특례」(제87조의7)입니다. 원문은 국가법령정보센터 조세특례제한법에서 확인하실 수 있습니다.

확인 ① 세율 차이보다 중요한 건 ‘종합과세 제외’입니다

9.9%와 15.4%의 차이는 5.5%포인트입니다. 숫자로 바꿔 보면 생각보다 크지 않습니다.

한도를 꽉 채워도 3년에 50만 원 남짓입니다. 이것만 보면 “번거롭게 신청할 만한가?” 싶을 수 있습니다.

진짜 가치는 다른 데 있습니다. 분리과세로 끝난 배당은 금융소득종합과세 2,000만 원 계산에 들어가지 않습니다. 예를 들어 이자·배당이 1년에 2,100만 원인 사람이 그중 300만 원을 리츠에서 받고 분리과세를 신청해 뒀다면, 합산 대상은 1,800만 원이 되어 종합과세 문턱 아래로 내려옵니다. 종합과세에 걸리면 다른 소득과 합쳐 누진세율이 붙고, 건강보험료 계산에도 영향을 받습니다. 운용사들도 분리과세된 배당은 건보료 산정에서 빠진다고 안내합니다.

그래서 이 제도는 금융소득이 1,000만~2,000만 원 근처에 있는 사람에게 특히 쓸모가 큽니다. 문턱별 기준은 금융소득종합과세 2천만원 기준 절세 설계와 건강보험 피부양자, 배당 얼마까지 받으면 자격이 깨지나에 정리해 두었습니다.

확인 ② 5,000만 원 한도와 3년 보유 — 가장 많이 실수하는 부분

한도는 1인당 5,000만 원이고, 증권사를 나눠도 합산됩니다. A증권에 3,000만 원, B증권에 3,000만 원을 약정하면 한도를 넘습니다. 기준은 평가금액이 아니라 투자금액입니다.

3년 보유는 ‘매수결제일부터’입니다. 그 안에 팔거나 약정을 해지하면 그동안 덜 낸 세금(15.4%와 9.9%의 차이)을 돌려내야 합니다. 그래서 이 자리에는 3년 동안 건드리지 않을 돈만 넣어야 합니다. 생활비 비상금이나 6개월 안에 쓸 돈은 맞지 않습니다. 다만 사망, 해외이주, 3개월 이상 입원 같은 특별해지 사유는 예외로 인정됩니다.

신청 전에 받은 배당은 소급되지 않습니다. 리츠를 먼저 사두고 나중에 약정해도, 약정 이전 배당은 15.4%로 이미 끝났습니다. 순서는 항상 약정 먼저, 매수 나중입니다.

종합과세 대상이었던 사람은 가입할 수 없습니다. 직전 3개 과세기간 중 한 번이라도 금융소득종합과세 대상이었다면 약정이 거절됩니다. 정작 혜택이 가장 클 것 같은 고액 배당 투자자가 막히는 구조라, 문턱 아래에 있을 때 미리 자리를 잡아두는 게 낫습니다.

확인 ③ 리츠 ETF라고 다 되는 건 아닙니다

여기가 가장 헷갈리는 부분입니다. 같은 ‘리츠 ETF’인데 분리과세 대상 여부가 다릅니다. 기준은 상품 이름이 아니라 법적 분류(부동산집합투자기구로 분류되는지)입니다.

이름이 거의 같은 두 ETF가 한쪽은 되고 한쪽은 안 되는 셈입니다. 그래서 매수 전에 증권사에 “이 종목이 공모부동산 분리과세 약정 대상인지”를 꼭 물어보셔야 합니다. 증권사마다 약정 대상 목록을 따로 관리합니다. 운용사 안내는 미래에셋자산운용 TIGER ETF 인사이트에서도 확인할 수 있습니다.

참고로 리츠 ETF는 분배금이 매달 같지 않습니다. 분배금이 왜 출렁이는지, 분배율을 어떻게 읽어야 하는지는 국내 월배당 ETF 분배율 비교 2026에 정리했습니다.

확인 ④ 신청은 이렇게 합니다

1. 거래하는 증권사에서 ‘공모부동산 분리과세 약정’을 찾습니다. 앱 메뉴 이름은 증권사마다 다르고(분리과세 신청, 공모리츠 분리과세 약정 등), 일부 증권사는 지점 방문이나 고객센터 전화로만 받습니다.

2. 약정 설명서를 읽고 동의합니다. 한도, 3년 보유, 추징 조건, 가입 제한이 설명서에 모두 적혀 있습니다.

3. 약정 금액을 정합니다. 다른 증권사 약정분과 합쳐 5,000만 원을 넘지 않게 합니다.

4. 약정 후에 매수합니다. 이미 가진 종목이라도 약정 이후 배당부터 적용됩니다.

5. 첫 배당이 들어오면 원천징수 세액을 확인합니다. 세전 배당의 9.9% 근처로 떼였으면 제대로 적용된 겁니다. 15.4%로 떼였다면 증권사에 바로 문의하세요.

확인 ⑤ 2027년에 바뀌는 것 — 지금 할까, 기다릴까

올해 8월 정부가 발표한 2026년 세제개편안에 이 제도의 개편 내용이 들어 있습니다. 보도된 주요 내용은 다음과 같습니다.

다만 이건 정부안입니다. 국회를 통과해야 확정되고, 이미 약정한 계좌에 새 규칙이 어떻게 적용되는지(경과 규정)도 법이 통과돼야 알 수 있습니다.

그래서 저라면 이렇게 판단하겠습니다.

– 국내 리츠를 3년 이상 들고 갈 계획이 이미 있다면 → 기다릴 이유가 크지 않습니다. 지금 약정해도 3년 보유는 어차피 지킬 조건이고, 그동안 받는 배당은 9.9%로 끝납니다.

– 3년을 장담할 수 없다면 → 연말 국회 처리 결과를 보고 2027년 전용계좌 방식으로 들어가는 것도 방법입니다. 보유 요건이 정말 없어지면 추징 걱정이 사라집니다.

– 해외 리츠 ETF로 분리과세를 기대하고 있었다면 → 개편안대로라면 2027년 이후 신규는 대상에서 빠집니다. 국내 리츠 중심으로 다시 보셔야 합니다.

국회 통과 결과가 나오면 이 글에 업데이트하겠습니다.

제 경우 — 리츠는 ‘낮게 붙는 자리’로 씁니다

저는 리츠를 분리과세 신청해 둔 상태로 들고 있습니다. 9월 세금 내역에서 보여드린 네 개의 자리 중 두 번째, “세금이 낮게 붙고 끝나는 돈”이 이 자리입니다.

리츠 배당을 일반계좌에서 15.4%로 받는 것과 분리과세로 9.9%에 끝내는 것은 세금 몇만 원 차이로 끝나지 않습니다. 연간 금융소득이 문턱 근처에서 움직일 때 리츠 배당이 합산에서 빠져 있다는 게 생활비를 배당으로 꺼내 쓰는 입장에서는 꽤 든든합니다. 계좌별로 무엇을 어디에 두는지는 같은 종목, 같은 금액인데 세금은 6배 — 계좌 자리 배치 3원칙에 정리했습니다.

다만 리츠는 금리와 부동산 경기에 민감하고, 유상증자나 배당 축소가 나올 수 있는 자산입니다. 세금 혜택 때문에 비중을 늘리는 건 순서가 뒤바뀐 것입니다. 자산 배분을 먼저 정하고, 그 안에서 리츠 몫을 분리과세 자리에 두는 순서가 맞습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 공모리츠 분리과세는 자동으로 적용되나요?

현재는 아닙니다. 증권사에 공모부동산 분리과세 약정을 해야 적용되고, 약정 이전 배당은 소급되지 않습니다. 정부 개편안은 2027년부터 전용계좌에서 자동 적용하는 방식으로 바꾸는 내용이지만, 국회 통과 전입니다.

Q2. 5,000만 원 한도는 증권사마다 따로인가요?

아닙니다. 전 금융기관을 합쳐 1인당 5,000만 원입니다. 평가금액이 아니라 투자금액 기준입니다.

Q3. 3년 안에 팔면 어떻게 되나요?

분리과세로 덜 낸 세금(15.4%와 9.9%의 차이)이 추징됩니다. 사망, 해외이주, 3개월 이상 입원 같은 특별해지 사유는 예외입니다. 개편안에는 보유 기간 요건 폐지가 들어 있지만 아직 확정되지 않았습니다.

Q4. ISA에 리츠를 넣는 것과 분리과세 신청 중 뭐가 나은가요?

ISA는 계좌 안 손익을 합산해 비과세 한도 안에서는 세금이 없고, 넘는 부분만 9.9%입니다. 비과세 한도가 남아 있다면 ISA가 유리할 수 있습니다. ISA 한도를 다른 자산에 쓰고 있다면 일반계좌에서 분리과세 약정을 하는 게 대안입니다. ISA 조건은 ISA 계좌 2026년 총정리에 있습니다.

Q5. 제가 가진 리츠 ETF가 대상인지 어떻게 알 수 있나요?

증권사에 공모부동산 분리과세 약정 대상 종목인지 물어보는 게 가장 정확합니다. 이름에 ‘리츠’가 들어가도 법적 분류가 특별자산 펀드면 대상이 아닙니다. 대표적으로 TIGER 리츠부동산인프라는 대상이 아닙니다.

Q6. 이미 종합과세 대상인데 신청할 수 있나요?

직전 3개 과세기간 중 한 번이라도 금융소득종합과세 대상이었다면 가입할 수 없습니다.

Q7. 분리과세 받은 리츠 배당은 건강보험료에 반영되나요?

분리과세로 끝난 배당은 종합소득에 합산되지 않습니다. 운용사들도 건보료 산정에서 제외된다고 안내합니다. 다만 개인별 상황은 국민건강보험공단(1577-1000)에 확인하시는 게 안전합니다.

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이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 언급한 상품은 제도의 적용 범위를 설명하기 위한 예시이며 추천 의도가 없습니다. 분리과세 대상 종목은 증권사·시점에 따라 달라질 수 있으니 반드시 거래 증권사에 확인하시기 바랍니다. 2027년 이후 내용은 2026년 8월 발표된 정부 세제개편안 기준이며 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. 절세액 계산은 분배율 연 6%를 가정한 단순 계산입니다. 구체적인 세무 판단은 세무 전문가 또는 국세청에, 보험료는 국민건강보험공단에 확인하시기 바랍니다. 최종 판단과 책임은 본인에게 있습니다.